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楼市调控改革方向已定 执行层面依旧面临挑战

【导语】:国家针对房地产市场的调控不断升级,但力度空前的措施在短暂抑制市场火爆之后,似乎仍没有给出解决问题的最终方案。

    11月15日,在中共十八届三中全会闭幕后的第三天,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)发布。在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中,直接涉及房地产问题的表述可谓十分有限,除了提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。

  对此,中国房地产研究会副会长胡志刚称,作为国家层面的改革战略,《决定》所提及的城镇化、市场化、财税、土地、简政放权等等改革事项的推进,将创造综合性的政策环境和外部环境。

  房地产税先立法后推开

  有论者指出,困扰中国房地产市场的问题,从来都不只是“房子”的问题,在一个高房价的表象背后,是土地财政的痼疾、土地供给制度的僵化,是税收征管体系的不完善、不合理,是社会保障制度的不健全,是收入分配的不平衡、住房资源占有的不公平……

  在中国房地产协会副会长朱中一看来,在《决定》中,到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措。这其中既包括房产税改革,也包括“建立城乡统一的建设用地市场”;既包括建立全社会房产基础数据统一平台,也包括“探索实行官邸制”;既包括“完善城镇化健康发展体制机制”,也包括“完善产权保护制度”。

  根据《决定》,要逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说:“全会的提法意味着对整体房地产税收体系的调整。对房地产税的立法和改革可能涉及一揽子的增减调节,而不仅是房产税一项。”

  推进房地产税改革,前提是遵循“税收法定”的原则,由立法机关主导制定相关方案,并最终由立法机关通过实施。现行《房产税暂行条例》于1986年由国务院制定并颁布实施,并不是法律。2011年1月上海和重庆开征个人住房房产税是经国务院同意的局部试点。

  放开农房抵押融资

  此外,《决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”

  “同地同权同价解决了‘要不要’的问题,更要依法实践。”国土资源部土地争议调处事务中心主任孙英辉说,强调“建立城乡统一的建设用地市场”,“赋予农民更多财产权利”,使环环相扣的征地制度改革、集体建设用地流转、不动产统一登记等问题进入整体突破期。

  值得一提的是,《决定》还强调,规范并严格执行领导干部工作生活保障制度,不准多处占用住房和办公用房,不准超标准配备办公用房和生活用房……探索实行官邸制。

  所谓官邸制,就是由国家为重要官员在任期内提供住房的一种制度。“中国特色官邸制研究”课题负责人——国家行政学院教授、中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯对媒体称,实行“官邸制”是遏制领导干部“以权谋房”的根本途径。今年7月,由汪玉凯撰写的官邸制建议方案,经中国行政体制改革研究会上报中央。

  衔接既有政策与未来改革

  虽然改革的大方向已经确定,但具体到执行层面依旧面临着不小的挑战。就在中共十八届三中全会召开之前,北京、深圳等地的房产调控政策进一步升级,在年底房价调控目标问责压力陡增的情况下,“京七条”、“深八条”依旧在压制需求的老路上做文章。然而不可否认的是,对于北京、广州、深圳这样房价上涨过快的一线城市,短期内脱离行政调控,市场必然存在失控的危险。

  “在这样的大背景下,如何将既有的政策与未来的改革有效衔接,维护市场的稳定,将是很重要的问题。”朱中一说。

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